作为一名地产公司的总经理，一定是一个多面手，了解的知识明白的道理多于常人是情理之中的事，责任有多大，就知识必须有多广，不然，德不配位，必有灾殃。今天要说的是成本管理方面的知识，成本涉及到公司是不是能够营利，因此是地产公司CEO的众多知识点中最重要的一个，也是必须掌握的技能之一。然而，并不是所有的总经理都是出身成本管理岗位，其成本管理技能的深度也不可能做到专业技术人员那么深入，那么，地产公司的总经理，在成本管理方面要掌握哪几个方面的知识呢，笔者结合自己多年的从业经验，做了一个总结，在这里分享给大家。

  做为一名地产人我觉得成本管理方面一定要树立一个观念，就是地产公司要的是产品，而不是作品，要有创新的思想，但一定不能太超前，符合市场需求的产品才是好产品，进行创新时一定要注意产品创新产生的价值是否和创新的深入度相符，过犹不及，必须要防止因为产品创新的深度超过市场的预期而产生风险。

  首先，要了解行业的指标性数据。要管理成本首先要了解地产项目成本的构成，地产项目成本的构成最重要的包含如下几项：土地成本、前期开发费、建安费、市政公用设施费、管理费、利息、税费、其它。土地成本，目前土地主要是拍卖出让和招标出让，因此，摘地成本就是土地成本，不再另外支出安置等费用，此项成本占总成本的约20%左右，个别一线城市土地成本占比会比较高；前期开发费，最重要的包含前期规划、可行性研究费、设计费、地质勘查费，约占总成本的5%；建安费，约占总成本的40%；市政公用设施费用，含基础设施和公共配套两部分费用，基础设施包括道路、自来水、燃气、电力、电信、雨污水、绿化等，公共配套包是指为居民提供服务的各种配套设施，包括幼儿园、派出所、排污站、变电站、车棚等，约占总成本的15%；管理费一般不超过2%；利息一般3%左右；税费包括税和费，税包括房产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、城市建设维护税、教育附加、契税、企业所得税、印花税。费包括大市政配套费、人防费等，约占总成本的10%；其它费用包括营销费、不可预见费等，约占总成本的5%。

  接着，笔者就以所在城市其中一个项目的成本情况做一个案例。我司项目开发总成本包括如下几个部分：土地成本、前期开发费用、建安费、利息、管理、营销费、税金。此项目土地成本包含三项费用：土地出让金、市政公建配套费及附加，契税，合计1800元/平方米；前期开发费用包括勘察设计、报建评估、其它前期费，合计190元/平方米；建安费3600元/平方米（包含市政及公共配套）；利息400元/平方米；管理费50元/平方米；营销费150元/平方米；税金合计650元/平方米。综上所述，销售物业单方总成本费用为6840元/平方米。其中土地占比26%，建安占比53%，前期开发占比3%，利息占比6%，管理费不到1%，营销占比2%，税金占比10%。总体上看此项目与社会普遍标准偏差不大。

  项目的设计阶段对于项目成本有较大影响，此阶段应实施限额设计，所谓限额设计就是按照经过批准的可行性研究报告的投资估算控制初步设计，用经过批准的设计概算控制施工图设计，各专业在保证使用功能的前提下，按分配的限额进行设计，严控不合理变更，保证总投资额不突破。

  4. 在能确保效果的前提下，优选材料及工艺，比如铝合金材料的表面处理，如果采用氟碳喷涂的方式会比阳极氧化、电泳、粉末喷涂要贵数千元/吨。

  5. 如果是精装交付的项目，精装设计工作必须与建筑规划设计并行进行，避免因后期精装设计改造而造成损失。

  成本管理的关键之一确定目标成本。首先来看看目标成本产生的过程，项目可行性研究阶段，来投资估算。方案设计阶段，确定设计概算。初步设计阶段，确定初步设计概算。施工图阶段，编制施工图预算。施工图完成后编制目标成本。

  目标成本确定后，编制全过程成本管理合约规划书。此过程就是一个将项目成本全面分解的过程，最快的方法是利用成熟的管理工具，直接套用本项目，并严格审核，保证全成本得到分解，并严格执行。

  在项目实施阶段，需通过招标方式，充分竞争优选实施工程单位。制定标准合同文本，完善合同条款，对易于遗漏的合同内容要做好经验积累，比如成品保护责任、脚手架、垂直运输、临时水电费、材料堆放、垃圾清运、安全文明管理、交接验收、工程资料归档、配合费、总包管理费等应做出明确规定。对大宗材料和大型设备实施单独采购。严格履行发包合同。对设计变更、洽商应明确审批流程及管理权限，防止由于人员管理问题造成公司损失。

  做好项目开发策划，明确开发顺序，进而达到节省管理成本及避免间接损失。开发顺序的确定应首先考虑项目的回款，优先选择能够尽早形成回款的开发顺序。项目分期开发时，应注意项目的出入口及机房等功能性因素的布置，应把影响正常使用功能的要素布置在一期开发的范围内，避免建造临时设施而造成额外损失。

  3. 建立动态成本管理台账。成本管理是项目全体员工的责任而不是成本部一个部门的职责，成本管理必须全员参与。责任成本分解到各个部门并严控。因此责任成本分解完成后，必须要求每个部门均建立动态成本管理台账。设计变更、洽商须做到月结月清，及时反映到成本管理台账之中，及时掌握动态成本的变化，发现执行偏差，及时采取一定的措施进行纠正。

  4. 建立成本管理后评估制度。事后应与目标成本作对比分析，总结成本管理中存在的问题，形成经验沉淀，避免以后仍然出现类似问题。

  当然成本管理方法和手段不一而足，高手林立，在这样一个世界里对完美的追求永远没尽头，方法没有对错，有效的方法就是好方法，只要勤于思考，勇于实践，我相信我们大家都能得到良好的成绩。返回搜狐，查看更加多